L’évolution du plafonnement des loyers par le décret du 15 juillet 2025

L’évolution du plafonnement des loyers par le décret du 15 juillet 2025

Ce décret rentrera en application le 1er août 2025.

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En effet, dans les zones urbaines marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés est encadré par l’article 18 de la loi du 6 Juillet 1989. A préciser que les nouvelles dispositions législatives du décret du 15 Juillet 2025 seront applicables aux contrats conclus entre le 1er août 2025 et le 31 juillet 2026.

Quelles villes sont concernées ?

L’encadrement de l’évolution des loyers pour les propriétaires bailleurs est applicable dans les zones dites tendues.

La loi les définit comme des “zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social” (selon l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989).

Quels contrats de bail concernés ?

Le dispositif s’applique aux baux d’habitations meublés ou nus à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer le droit locatif et les rapports entre propriétaires bailleurs et locataire. Ce décret ne s’applique donc pas aux locations saisonnières ou logements HLM.
Le décret précise que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer fixé par le propriétaire du nouveau contrat de bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

La notion de loyer appliqué au précédent locataire

Lorsque le contrat du précédent locataire a été renouvelé par le bailleur avec une réévaluation de loyer, sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date de son départ, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties.

Qu’est ce qu’un loyer manifestement sous-évalué

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage, le loyer du nouveau contrat peut être réévalué.
Cette réévaluation est tout de même encadrée.

Si le propriétaire a effectué des travaux depuis la dernière location, sous certaines conditions relatives à la nature des travaux et aux coûts engagés par le bailleur, le loyer peut être re évalué.

Limites à ces dispositions

Certains contrats de bail d’habitation ne sont pas soumis à ce dispositif d’encadrement et notamment :
• les logements faisant l’objet d’une première location ;
• les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
• les logement ayant fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Maître Aurélia Khalil, avocat pour les procédures d’expulsion de locataires à Marseille, vous conseille dans ce domaine spécialisé du droit immobilier et locatif.